Kiracı-ev sahibi uyuşmazlığında arabulucuya başvurmak zorunlu hale geliyor

Yükselen kira fiyatları her gün yeni bir kiracı-ev sahibi tartışmasına yol açıyor. Kiraları artırmak isteyen ev sahipleri ve buna karşı çıkan kiracılar arasında yaşanan gerginlikler artık davadan önce arabulucu yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılacak. Uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelecek. Bu gelişmeleri değerlendiren İstinye Üniversitesi (İSÜ) Meslek Yüksekokulu (MYO) Adalet Programı Başkanı Öğretim Görevlisi Vehbi Doğan, Adalet Bakanlığı verilerine göre bugüne kadar zorunlu arabuluculuğa başvurulan uyuşmazlıklardan yüzde 69’u çözüme kavuşturulduğunu söyledi.

1 Eylül’den itibaren geçerli olcak

Arabuluculuğun zorunlu olmasının ardından davalardaki artışın azabileceğini belirten İstinye Üniversitesi (İSÜ) Meslek Yüksekokulu (MYO) Adalet Programı Başkanı Öğretim Görevlisi Doğan, şunları söyledi:

“TBMM’de kabul edilen kanun teklifiyle ağırlıklı olarak sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu bazı uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale getiriliyor. Bu davalar arasında bazı istisnalarla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da yer alıyor. Böylelikle 1 Eylül’den itibaren, ev sahibi ve kiracı arasındaki kira ilişkisi kaynaklı pek çok uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu oluyor. Ülkemizde kira bedeli, son zamanlarda öngörülemeyecek kadar yüksek hızla artıyor. Ev sahipleri, kiracılarını yüksek kira bedeli artışı için zorluyor veya tahliye amacıyla davalar açıyor. Adalet Bakanlığı verilerine göre bugüne kadar zorunlu arabuluculuğa başvurulan uyuşmazlıklardan yüzde 69’u çözüme kavuşturulmuş. Tespit edilen istatistiğe yakın sayıda

 kira uyuşmazlığının arabuluculuk süreci içinde çözüme kavuşturulacağı düşünülebilir, zorunlu arabuluculuk kira uyuşmazlıklarına ilişkin davaların azalmasında katkı sağlayabilir ama tek başına yeterince etkili olamaz. Yani davalardaki artışı biraz azaltabilir ama ekonomik durum öngörülebilir hale gelmeden durduracağını sanmıyorum.”

“Davaları büyük bir çoğunlukla kiraya verenler (ev sahipleri) açacağından, dava açmadan önce arabuluculuğa zorunlu olarak başvuracaklar da büyük çoğunlukla onlar olacaktır. Düzenlemeye göre, kiracının başvuru hakkında bir kısıtlama olmamakla birlikte, uygulamada çoğunlukla ev sahipleri başvuracaktır. Zorunlu arabuluculuk faaliyeti, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Dairesince tutulan sicile kayıtlı arabulucular tarafından yerine getiriliyor.

 Adliyelerde yer alan arabuluculuk bürolarında mevcut formu doldurmak suretiyle fiziken veya UYAP vatandaş portalından veya avukat vasıtasıyla UYAP avukat portalından güvenli elektronik imzalı olacak şekilde imzalamak koşulu ile başvuru yapılabilir. Arabulucu, taraflarla iletişim kurarak, onları toplantıya davet eder. Arabulucu görevlendirildiğinden itibaren ticari davalara ilişkin uyuşmazlıklar hariç üç haftaya ek bir haftalık uzatma süresi sonrasında ve en fazla dört hafta içerisinde arabuluculuk sürecini sonlandırır.

Arabulucu, taraflar arasındaki iletişimi kurup onları bir araya getirerek, uyuşmazlıklarını kendilerinin çözmesini sağlar. Taraflar süreç sonunda anlaşmazlarsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak, açılacak davada mahkemeye sunulmak zorundadır. Kiraya veren ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda dava şartı olan arabuluculuk süreci de aynı şekilde yürütülecektir.”

Yasal kira zam oranlarıyla ilgili konuşan Doğan, “Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin kira bedeli artışlarını taraflar sözleşme ile serbestçe kararlaştırabilirler. Ev sahiplerinin yıllık TÜFE artışının altında olmak koşuluyla her oranı belirlemeleri mümkün. Beş yıl boyunca sözleşmeyle belirlenen artış oranına göre kira artışı yapılabilir. Beş yıldan sonra kiraya veren (ev sahibi) eğer emsal koşullara göre kira bedelini artırmak istiyorsa, dava açarak, hâkim kararı ile kira bedelini artırabilir. Mahkemenin belirlediği kira bedeli üzerinden, sözleşme ile belirledikleri artış oranları, her kira dönemi başında uygulanmaya devam eder,” dedi.

Bazı özel koşullar dışında kiracının tahliye edilmesi mümkün değil

“Ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı çıkarabilir? Bir kiracı evden çıkmak istemiyorsa ne yapmalı veya ne yapabilir?” sorusuna ise Doğan şu cevabı veriyor:

“Kiraya veren (ev sahibi) ile kiracı, serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesi ile kira bedel artışını belirlerler. Bu artış oranında TÜFE oranı üst sınırdır. Kiracı bu sınırın üstünde artış oranını kabul etse bile fazla kısmı geçersizdir, dava yoluyla hakkını alabilir. Ancak beş yıldan fazla sürmüş kira ilişkisinde normal ekonomik koşullar altında, emsal kiraların biraz altında bir artış talebini kabul etmek kiracının yararına olur.

 Çünkü, hem geçmişe dönük kira bedeli artışı ödemek durumunda kalacak hem de dava masraflarına katlanacaktır. Ancak ülkemizin şu anda içinde bulunduğu ekonomik koşullarda bu durumun kiracının yararına mı yoksa zararına mı olduğunu kestirmek biraz güçtür. Kiraya veren (ev sahibi) hiçbir gerekçe göstermeden, ancak 11 kira yılının bitiminden üç ay önce Noter yoluyla bildirimde bulunmak suretiyle kiracının tahliyesini isteyebilir. Kanunda belirtilen bazı özel koşullar dışında kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.”