Konutlar yatırımcıya gidiyor

Türkiye’de konut sahipliği oranında düşüş devam ediyor. 2014’te yüzde 61.1 olan konut sahipliği oranı 6 yılda 3.3 oranında azalarak 57.8’e geriledi. Bu dönemde yaklaşık olarak 5 milyon 331 adet konut tamamlanarak piyasaya sunulurken, kiracılık oranı ise aynı dönemde 4.1 puan artarak 26.20’ye çıktı. Üretimin yüksek olmasına karşın konut sahipliğinin düşmesinin hanelerin özellikle düşen alım gücünden dolayı konuta erişememesinden kaynaklandığı kaydediliyor.

Satışların artışı ise konutu alan kişilerin yeniden konut alım yaptığıyla açıklanırken, hanelerin yeniden konuta ulaşması için erişilebilir fiyata konut üretiminin gerekliliği ifade edildi. Bunun içinde daha küçük metrekareli konutlardan, paylaşımlı ev gibi yeni konseptler geliştirilmesinin yanı sıra kredilerde 10 yıl olan ödeme sürelerinin 20-25 yıla çıkarılması gerektiği dile getirildi. Bu alanda oluşan ihtiyacın giderilmesi içinde erişilebilir konut üretiminin yıllık 1 milyonun altına düşmemesi gerektiği belirtildi.

“Üst gelir grubu konuta erişiyor”

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman da, Türkiye’de kiracı grubunun yüzde 25-27 oranında olduğunu belirterek, “Toplumda nüfus artış hızıyla birlikte hane sayısı artıyor. Bu arada konut sayısı da artıyor. 2014 yılında bu yana Türkiye’de diyelim ki 2 milyon yeni hane oluştu. Ama 4 milyondan fazla konut yapıldı. Ancak bu haneler neden daha fazla kiracılığa yöneldi diye bakıldığında şöyle nedenleri olabilir. Gelir dağılımındaki bozulmadan dolayı zaten konut sahibi olanlar daha çok konut sahibi olmaya başladı. Buda yeni oluşan ya da mevcutta kiracı olan hanelerin ev sahipliğine geçişlerini zorlaştırıp kiracı havuzuna ilaveler getirdi” dedi.

Bu durumda konuta üst gelir grubunun eriştiğini ifade eden Büyükduman, “Bu grubun konutları kiraya verdiğini gösteriyor. Ayrıca konuta erişim gücü olsa bile toplumun bazı kesimleri konut sahibi olmak yerine kiracı kalmayı tercih ediyor olabilir. Gençler daha uzun süre bekar kalıyor, bekar kalınca daha uzun süre kirada kalıyor. Bu grubun da toplum içindeki payı genişliyor. Birde böyle bir sosyolojik gerçeklik var” dedi.

“Üretimi 1 milyonun altına düşmemeli”

Önümüzdeki dönemde yeterli kadar yeni konut üretilemeyeceği bir barınma riski oluşabileceğini dile getiren Büyükduman şu öneriyi sundu: “ Barınma krizinin oluşmaması Türkiye’de en az 3 yıl boyunca konut üretimi 1 milyonun altına düşmemeli. Ayrıca maliyetler çok yüksek bu nedenle erişilebilir konut içinde küçük konut üretilmeli. Çünkü 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ortalama fiyatı 1 milyon 400 bin TL iken, konutu küçülterek kullanılan arazi ve inşaat maliyetleri düşürülerek çok sayıda insana barınma sunulabilir.”

“Konut finansmanı uzun vadeliye dönmeli”

Babacan Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan, “Üretim adeti ve hane sayısına baktığımızda üretilen evler ya satılmadı, ya yatırımcı aldı, yada yabancıya gitti yada kentsel dönüşüm oldu” diye konuştu. Türkiye ev sahipliği oranlarının yükseltilmesi için alım gücünü yükseltilmesi gerektiğini belirten Babacan, “Yurtdışında 20-25 yıla varan sürelerle mortgage kredileri veriliyor. Halihazırda Türkiye’de bu süreler 10 yıl. Sürelerin uzaması önemli olacak.
Ayrıca KDV harcı ve tapu harçlarında ve yarı mamulde vergi indirimleri sağlanabilir. Böylece üretici uygun imkanlarla ürettiği zaman uygun fiyatlarla satabilir. Diğer türlü yüksek fiyata üretip yüksek fiyata satmak durumunda kalıyor” dedi. Diğer taraftan artan konut fiyatları nedeniyle bankadan kullandırılan kredi miktarının artırılmasının önemli olduğunu aktaran Babacan, “Türkiye’de konutta arz sıkıntısının yaşanmaması için 1.5 milyon adet konut üretilmeli. Bu üretim için alım gücünün yükseltilmesi daha önemli. Bunun içinde enflasyonun böyle yüksek olduğu bir dönemde faizin oranlarının düşürülmesinden ziyade verilen kredi miktarının artırılması ve uzun vadeler daha önemli diye konuştu” diye konuştu.

Bu önlemler alınmadığı taktirde bundan 6 yıl sonrası alınan ruhsat sayılarına bakıldığında üretimin önceki 6 yıla göre yarı yarıya azalacağını dile getiren Babacan şunları söyledi: “Yıl 2028 olduğunda 5.5 milyon konut yerine 1.5 milyon konutun üretildiğini konuşacağız. Buda alıcının konuta erişmesi açısından olumsuz bir süreç. Bu açıdan TOKİ özellikle alt gelir grubuna yönelik daha fazla konut üretebilir. Çünkü bizim gibi üreticilerin yüksek fiyata satmasının en büyük nedeni arsa fiyatları. Oysa kamu arsaya bir bedel ödemediği için alt gelir gurubuna üretim yapma imkanı var. Bu konuda konsantrasyonunu artırabilir.”

“Pahalı üretim zorluyor”

Satılık konut krizinin üretimin pahalı olmasından kaynaklandığını dile getiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Çünkü kimse ürettiği ile yerine koyamıyor. 25 milyon TL ile projeyi bitiririm diye yola çıkan biri 40 milyona bitirebiliyor. Dolayısıyla 15 milyon cebinden vermek zorunda kalanlar oluyor. Önünü göremediği bir ortamda inşaat sektörünün büyümesi hiçte kolay değil. Dolayısıyla sermayesi olan inşaat yapacak buda daha az stoğun piyasaya gireceğini gösteriyor” dedi. Orta ve uzun vadeli plan kapsamında konut üretimi ve sanayinin Anadolu’ya kaydırılmasıyla sorunun ancak çözülebileceğini dile getiren Yazıcı şöyle devam etti: “Ancak böylece daha düşük maliyetler ev sahibi yapabiliriz. Çünkü konuttan ziyade erişilebilir seviyede konutun üretilmesi önemli. Erişilebilir fiyata dolayısıyla acil bir şekilde piyasaya 200 bin ila 400 bin konut sunulmalı. Bunun için eskiden olduğu gibi Emlak Bankası gibi bir oluşum bölgeyi alıp ıslah edip, imara açacak şekilde bir yapıya ihtiyaç var.”

“Hane halkı geliri artırılmalı”

Sadece konut üretimi ile değil konutta finansmana erişim ve hane halkı gelirinin artırılması gibi diğer unsurlarla da konut sahipliği oranının artırılmasının önemli olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Üretim tarafında tabii ki erişilebilir konut üretiminin artması önemli. Bu açıdan baktığımızda uygun fiyatlı konut üretiminde ilk olarak arsa üretimi akla geliyor. Bu tarz proje geliştirmeleri için arsa temini önemli bir aşama olacaktır. Diğer taraftan ise konutta finansmana erişim tarafının önemli bir araç olduğu bugüne kadar açıklanan rakamlarla ortaya çıkmakta. Tabii bir de hane halkı geliri artmadığı sürece hele ki enflasyonist bir ortamda konuta ayrılacak bütçe her geçen düşme eğiliminde olacak” açıklamasını yaptı. Hane halkı geliri ile konut fiyatı arasındaki ayrışmanın ister istemez sahipliğini azalttığını vurgulayan Maya, “Bu nedenle de erişilebilir konut üretemiyor iseniz farklı modeller devreye girebiliyor. Paylaşımlı ofisten sonra paylaşımlı ev gibi yeni konseptler buna örnek gösterilebilir” dedi.